购房须知全攻略（一） 房屋产权性质篇

房屋产权定义和分类

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、和处分的权利。房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收（即土地使用权出让金），补的费用多不会超过5位数。

房屋产权性质分为以下三种：
1、 商品房产权：按照商品房性质购买的房屋
2、 经济适用住房产权：
①按照经济适用住房性质购买的房屋
②按照回迁房性质购买的房屋
③部分通过集资建房性质购买的房屋
3、 已购公房(房改房)产权：
所谓房改房就是已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。
★ 房改房基本可以分为两种：
①按照房改政策购买的房屋(包括：成本价购买、标准价购买及标准价优惠产权购买)。
②部分通过集资建房性质购买的房屋 。

大产权和小产权房是根据产权证的发放机构而言，由国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。通常我们说的商品房、经济适用房，部分公房(房改房)为大产权房。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

在这些不同性质的产权中，除了部分标准价产权和标准价优惠产权是部分产权外，其他产权在本质上是没有什么区别的，都是属于大产权（完全产权）性质的房屋。产权人拥有房屋的使用权、占有权和处置权是相同的。

商品房与经济适用房产权差异

★ 商品房产权属于完整的房屋产权，其所拥有的权利除了处置权、使用权以及占有权三种权利外，还拥有完全的权。也就是说，拥有商品房产权的产权人在转让、出租或赠与、继承等交易时，不受任何单位或者个人的限制，并且其所取得的全部归个人所有。
★ 经济适用住房产权也是属于完整的产权，但是由于经济适用住房的价格是由政府限定价格，土地属于划拨性质，所以再转让时不能办理房屋赠与。经济适用住房再上市时有两种方式：一种是通过直接上市交易，购房者除了交纳相应的税费外，还需要按照其标定地价的10%交纳土地出让金，如果没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3%交纳，然后再进行分成。即房屋售价每平方米超过4000元以上的部分，产权人要和原产权单位进行分成;每平方米在4000元至5000元的部分，80%归个人所有，20%归原产权单位所有;每平方米5000元以上的部分，50%归个人，50%归原产权单位。另外一种是产权人先按照市场评估价的3%补交土地出让金后，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样，经济适用住房的产权就变成商品房产权了，这种情况下，除了交纳的税费外，其他全部归产权人所有。

房改房不同类别间产权差异

★ 房改房产权差异主要是指成本价产权、标准价产权、标准价优惠产权三者之间的差异
★ 成本价房：在房改过程中，以成本价购买的房屋，房屋的使用、占有、处置权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意即可处置。但该产权的房屋不能办理赠与。具体的交易方式与经济适用住房再上市时相同，在补交土地出让金后即可直接上市交易。
成本价：一般在1995年以后房改的，基本上是以成本价购买的，其增值部分全部归个人所有。
★ 标准价房：在房改过程中，以标准价（低于成本价）购买的房屋，产权人虽然也拥有使用、占有的权利，但产权人只对房屋拥有部分产权，原产权单位拥有其中部分价值份额，产权人如果想上市交易，原产权单位拥有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权，交易后，售房款在扣除税费后，由产权人和原产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成。当然，产权人也可以向原产权单位补剂标准价与成本价的差额，将标准价变成成本价，从而拥有房屋全部产权，然后再上市交易。
标准价房一般在1995年以前房改的，基本上是用标准价购买的，增值额的80％归个人所有，其余20％交回原产权单位。
★标准价优惠是比标准价更优惠的一种方式，拥有这种产权的产权人只拥有房屋的部分产权，原产权单位拥有部分价值份额，产权人要想再上市交易时，与标准价产权再交易是一样的。

集资房产权根据价格分属房改房和经济适用房

★ 集资建房有两种产权：一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价，其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。危旧房改造回迁房，其产权按照经济适用住房产权管理。所以该产权性质可参照上述经济适用住房产权和房改成本价产权。

不同产权的房屋及其销售对象

　由于房屋产权性质不同，所以决定了其销售对象不同。
★ 商品房产权的房屋其价格由于是受市场供需价格决定的，所以在销售对象上没有什么限制，任何人都可以购买。
★ 经济适用住房则不同，由于经济适用住房是政府为了解决中低收入家庭的住房问题，享受免交土地出让金以及减免 相关税费等优惠政策，所以在销售对象方面，有一定的限制条件。首先本市城镇职工，其次是家庭年收入在6万元以下，第三个条件须是无房职工或住房没达标的职工。只有符合这三个条件才可购买经济适用住房。
★ 集资建房也是为解决职工自身住房困难，在政府或单位的组织下，自愿建立的，不以赢利为目的建造的房屋，其土地 是免交土地出让金的，所以在销售对象方面限定为本市行政区域内中、低收入的城镇居民。
★ 房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一 般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。
★ 危旧房改造是由政府组织实施，根据本地区社会经济发展状况，以及房屋破损程度和改造难易程度，通过开发带危 改、市政工程带危改以及房改带危改的形式进行的危改。