三四线城市楼市将步入“双轨模式” 房价趋于平稳

自3月初以来，河北涿州、浙江嘉善、安徽滁州等市、区已相继出台或升级限购、限贷政策。特别是3月15日，南京、青岛、赣州同时升级或出台限购政策。截止3月18日在短短的18天内，先后有16城加码楼市调控。限购城市范围已从一线和核心二线城市扩大到以三四线城市为主。

事实上，各地密集出来楼市调控新政，主要是部分城市的房价上涨压力较大。而这轮楼市的上涨主要是由部分三四线城市涨幅居前。从分城市看，2月份一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%，二线城市上涨0.3%，三线城市上涨0.4%。特别是以三亚为代表的部分三四线城市的涨幅已超过一二线城市。

对于三四线城市而言，这次房价上涨是一场迟来的盛宴。早在2015年初，政府就提出了房地产去库存的目标，主要目的是想给三四线城市减轻高库存压力，于是在信贷宽松、政策优惠等方面给了房地产市场更多的扶持。

但政策利好的效果却并不如意，却让一线和核心二线城市的房地产火了起来，而对于三四线城市缓解库存压力没有起到多大效果。那么，为何这次三四线城市房价却领涨楼市呢?笔者归纳起来原因有二;

一方面，受楼市调控政策的影响，各大一线和热点二线城市的投资、投机资金都流向了三四线城市。自去年10月初，一二线城市密集出台限购政策，楼市被严格调(资料、团购、论坛)控。而三四线城市政策环境相对宽松，开发商、购房者资金都流向了热点一二线城市周边的三四线城市，推动了当地的房价的上涨和成交量的扩大。

另一方面，由于三四线城市普遍存在去库存问题，这就导致了当地政府供地的节奏比过去慢了许多，而库存却在只减不增。同时，因各地的房地产调控政策频繁出台，房产开发商都处于观望状态，刻意的放缓了住宅楼盘推出的进度。当土地、新房入市速度放缓，而大量从一二线城市逃出来的资金又要大举进入三四线城市，房价很快会在短期内出现上涨。

实际上，部分三四线城市房价出现上涨是阶段性的，三四线城市价格上涨并非由内在发展力量作支撑，而仅仅因一二线城市限购使得外溢需求剌激，那么这种房价上涨和销售繁荣是难以持续的。

相对于发达城市，三四线城市的基础设施、交通设施、产业结构、教育水平落后，发展机遇少，从而造成人口大量迁移至发展迅猛、机会众多的一二线城市，尤其是年轻人，这样一来，房屋的刚性需求都跟不上，更别谈用来“炒房”的投资需求。

所以，对于开发商来说，切不要因为三四线城市楼市出现反弹，就大举投资三四线城市，否则能否脱身还很难说。早在2011年的三四线城市楼市的上涨周期中，万科、恒大、绿地等开发商从一二线城市转往三四线城市布局，不过它们很快就后悔了。长期看来，三四线城市房价上涨的空间有限，而销售的速度远没有一二线城市快。

笔者认为，三四线城市限购只能说明当前房地产已进入了“去库存”和“抑房价”双轨并行的模式。2017年的三四线城市限购不会像过去那样大水漫灌，只会针对个别房价存在较大上涨压力的城市，而去库存压力大的城市将继续实行去库存政策，这恰是深度的“分类调控、因城施策”的表现。

现在看来，只有部分三四线城市的库存压力有所减轻，而多数三四线城市的去库存压力仍然不容小觑，正因为如此，周小川行长才在两会上表示，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展，但是确实要保持适当平衡。而笔者认为，银行将通过信贷优惠政策，定向给库存压力较大三四线城市缓解压力。

部分三四线城市房地产出现过热苗头，但多数三四线城市将面临“去库存”问题。令人欣慰的是，中央政府在房地产调控时不再搞一刀切的政策，让一些地方出台限购政策，给过热的三四线城市降温。而对于需要缓解库存压力的城市，则要通过危棚简屋改造、新型城镇化等手段来去库存。相信在“分类调控，因城施策”双轨模式下，三四线城市的房价将会进入较为平稳的时期。